שלוש שכבות המס על נכס בקפריסין: רכישה, החזקה ויציאה
רוב הקונים הישראלים בוחנים נכס בקפריסין לפי שני מספרים: מחיר הבקשה ותשואת שכירות צפויה. אלה בדיוק שני המספרים שאומרים לכם הכי פחות על מה שבאמת יישאר אצלכם.
עודכן: 10 בספטמבר 2026. מידע כללי לרפובליקת קפריסין בלבד. לא ייעוץ מס ישראלי או קפריסאי.
בקפריסין ממסים נכס בשלוש שכבות: רכישה, החזקה ו יציאה. רפורמת 2026 שינתה את שלושתן: ביטלה בול על חוזים, ביטלה את ה-Special Defence Contribution על הכנסות שכירות ליחידים, העלתה את פטור מס רווח הון על דירת מגורים עיקרית ל-€150,000, והחמירה את הכללים על חברות שמחזיקות נדל״ן.
הפער בין רכישה טובה לרכישה בינונית יושב בדרך כלל בשלוש השכבות האלה — לא בכותרת המחיר.
איך שלוש השכבות עובדות בפועל
שכבת הרכישה
ברכישה העמדה כמעט בינארית. נכס חדש מושך מע״מ. יד שנייה מושכת דמי העברה. באיזה צד של הקו הנכס נופל משנה את עלות הכניסה מהותית, ושיעור המע״מ המופחת של 5% כפוף לתנאי שטח וערך שמחליטים אם החשבון על בית חדש בכלל עובד.
רפורמת 2026 ביטלה לחלוטין את הבול על חוזי נכס. זה היה בעבר עלות כניסה בלתי נמנעת ליחידים ולחברות, והביטול מוריד את ההון הנדרש ברגע החתימה.
פירוט השכבה הזו בבריף עלויות סגירה ומע״מ.
שכבת ההחזקה
ליחידים שמשכירים, שלב ההחזקה נעשה קל יותר. ה-Special Defence Contribution, שלקח בעבר 3% מ-75% מהשכירות ברוטו, בוטל לכולם.
הכנסת שכירות ליחידים יושבת עכשיו במדרגות מס ההכנסה הפרוגרסיביות, מ-0% עד 35%, כש-€22,000 הראשונים מההכנסה השנתית הכוללת נשארים פטורים. החיוב השוטף שנותר הוא תרומת מערכת הבריאות הכללית ב-2.65%, בכפוף לתקרה שנתית.
לתושבים Non-Dom זה מיישר מגרש שהיה מוטה לטובתם בשכירות. היתרון של Non-Dom בולט עכשיו יותר בדיבידנדים ובניירות ערך מאשר בהכנסת שכירות. ראו סטטוס Non-Dom איפה זה עדיין משנה.
מגני המס שרוב המשכירים לא מנצלים
המס לא נגבה על שכירות ברוטו. הוא נגבה על בסיס מופחת, וחלק מההפחתות אוטומטיות.
| על €18,000 שכירות שנתית | השפעה |
|---|---|
| הקצבת בלאי 20% | €3,600 מנוכים אוטומטית, בלי קבלות |
| הקצבת בניין 3% | ניכוי שנתי לפי עלות הבניין |
| ריבית הלוואה, ביטוח, תחזוקה | מנוכים מול הכנסת השכירות |
| בסיס חייב אחרי ניכויים | יכול לרדת ל-€12,000 או מתחת |
| פטור אישי | €22,000 הראשונים מההכנסה הכוללת פטורים |
ההבדל בין שכירות יקרה במס לבין שכירות יעילה במס הוא לעיתים רק השאלה אם תבעתם את אלה.
שכבת היציאה
רווחי הון על נכס בקפריסין ממוסים ב-20%, אבל שני מנגנונים יושבים לפני השיעור הזה.
הקצבת הצמדה (indexation) מתאימה את מחיר הרכישה המקורי כלפי מעלה לאינפלציה, כדי שלא תשלמו מס על רווח שקיים רק כי המטבע איבד ערך.
פטורי החיים הועלו משמעותית ב-2026. הפטור הכללי עומד עכשיו על €30,000, ופטור דירת המגורים העיקרית על €150,000. למשפחה שמוכרת בית מגורים ראשי, זה יכול להגן על חלק ניכר מרווח אמיתי — ובמקרים רבים על כולו.
איפה מבנים תאגידיים יושבים עכשיו
הרפורמה ידידותית יותר ליחידים ופחות ידידותית לחברות שמחזיקות נדל״ן.
מכירת מניות בחברת נדל״ן, במקום הנכס עצמו, הייתה בעבר מסלול עוקף מס רווח הון. הסף שבו חברה נחשבת עשירה בנדל״ן ירד מ-50% ל-20%. אם חברה שואבת 20% או יותר מערכה מנדל״ן קפריסאי, מכירת המניות שלה מטופלת כמכירת נכס וחל מס רווח הון של 20%.
שינוי שני חשוב יותר ממה שנראה בהתחלה. נציב המס יכול עכשיו לעכב הסכמה להעברת נכס כשהצדדים אינם תואמי מס במלואם. תאימות חדלה להיות חובת ניירת והפכה לתנאי מוקדם ליכולת למכור בכלל.
השכרה לטווח קצר היא עסק, לא שכירות פסיבית
תשואות ברוטו בהשכרה קצרה נראות טוב יותר משכירות ארוכה. הטיפול במס וברגולציה אינו בר-השוואה.
השכרה קצרה מסווגת כפעילות עסקית. היא דורשת רישום במשרד התיירות. אחרי מחזור שנתי של €15,600 חל מע״מ אירוח ב-9%. ההכנסה ממוסה כרווח עסקי — במדרגות ליחידים או 15% לחברות — ולא כשכירות פסיבית.
השוואת תשואה ברוטו בין השכרה קצרה לארוכה אינה השוואה לשווה, ואת המצב נטו צריך למדל לפני הרכישה — לא אחריה.
איך Cyprus Gate ממדלת את שלוש השכבות לפני שאתם קונים
אנחנו ייעוץ עצמאי לצד הקונה בלבד. אין לנו מלאי ואין לנו עמלה משום מוכר, ולכן המודלים לא צריכים להצדיק רכישה.
לפני שאתם מתחייבים, אנחנו ממדלים את עלות הרכישה הכוללת כולל מע״מ או דמי העברה, את מצב ההחזקה לפי השימוש האמיתי בנכס, ואת מצב היציאה לפי תקופת ההחזקה המתוכננת ולפי הסיכוי שהנכס ייחשב דירת מגורים עיקרית. כשהמבנה או המספרים דורשים חתימה מקצועית, אנחנו מתאמים יועצי מס ומשפט עצמאיים ולא לוקחים מהם עמלה.
מחיר וטיפול מס הם שאלות נפרדות ושתיהן מחליטות את התוצאה. ראו מה באמת נסגר ב נתוני העסקאות החודשיים, או בדקו נכס ספציפי ב בדיקת מחיר.
שאלות נפוצות: מס נכסים בקפריסין
האם עדיין משלמים בול על חוזה נכס בקפריסין?
לא. רפורמת 2026 ביטלה את הבול על חוזי נכס ליחידים ולחברות, והסירה עלות כניסה שהייתה בלתי נמנעת ברגע החתימה.
איך ממוסים הכנסות שכירות בקפריסין אחרי רפורמת 2026?
ליחידים, הכנסת שכירות נכנסת למדרגות מס ההכנסה מ-0% עד 35%, עם €22,000 הראשונים מההכנסה השנתית הכוללת פטורים. ה-Special Defence Contribution על שכירות בוטל. תרומת מערכת הבריאות ב-2.65% עדיין חלה, בכפוף לתקרה שנתית.
כמה מהשכירות שלי בקפריסין באמת חייבת במס?
פחות מהברוטו. הקצבת בלאי של 20% מנוכה אוטומטית בלי קבלות, הקצבת בניין של 3% חלה מדי שנה לפי עלות הבניין, וריבית הלוואה, ביטוח ותחזוקה ניתנים לניכוי. על €18,000 שכירות שנתית הבסיס החייב יכול לרדת ל-€12,000 או מתחת לפני הפטור האישי.
מהו מס רווח ההון במכירת נכס בקפריסין?
20%, אחרי הקצבת הצמדה שמתאימה את מחיר הרכישה המקורי לאינפלציה. אחר כך חלים פטורי חיים: €30,000 בכלל, ו-€150,000 על דירת מגורים עיקרית.
אפשר עדיין למכור מניות בחברת נדל״ן כדי לעקוף מס רווח הון?
לא. הסף של חברה עשירה בנדל״ן ירד מ-50% ל-20%. כשחברה שואבת 20% או יותר מערכה מנדל״ן קפריסאי, מכירת המניות מטופלת כמכירת נכס וחל מס רווח הון של 20%.
האם השכרה לטווח קצר ממוסה אחרת משכירות ארוכה?
כן. השכרה קצרה מטופלת כפעילות עסקית, לא כשכירות פסיבית. היא דורשת רישום במשרד התיירות, מפעילה מע״מ אירוח ב-9% אחרי מחזור מעל €15,600, וההכנסה ממוסה כרווח עסקי ולא כשכירות.
האם סטטוס Non-Dom עדיין עוזר בהכנסות שכירות?
פחות מבעבר. עם ביטול ה-Special Defence Contribution לכולם, עמדת ה-Non-Dom על שכירות כבר לא שונה מזו של תושבים אחרים. היתרון יושב עכשיו בעיקר בדיבידנדים ובניירות ערך.
האם מכירה יכולה להיחסם מסיבות מס?
נציב המס יכול לעכב הסכמה להעברת נכס כשהצדדים אינם תואמי מס במלואם. בפועל זה הופך תאימות לתנאי מוקדם ליכולת להעביר את הנכס.
הבריף הזה הוא מידע כללי על מבנה מיסוי הנדל״ן בקפריסין. הוא אינו ייעוץ מס או משפטי ואינו מתחשב בנסיבות שלכם. שיעורים, ספים והקלות משתנים, והחלתם תלויה בעובדות הספציפיות שלכם. קחו ייעוץ מיועץ מס קפריסאי מוסמך לפני שאתם פועלים. Cyprus Gate מכסה אזורים בשליטה האפקטיבית של רפובליקת קפריסין.
